リゾートマンション 購入。 リゾートマンションを購入すると後悔する~高額な維持管理費の負担~

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リゾートマンション 購入

そのような背景も後押しし、ウィンタースポーツを楽しむ人が増え、様々なリゾート施設や別荘を購入する人が相次ぎました。 数多くのスキー場が点在し、東京からわずか70分の新潟県湯沢町では、プール・サウナや温泉を併設した高級リゾートマンションが約15,000戸建てられました。 当時3,000万〜5,000万円で高級リゾートマンションが飛ぶように売れていたのです。 しかし 1991年の「 バブル崩壊」を迎えると同時に人々の足が遠のいていきました。 金銭感覚を狂わせてしまうほどの好景気であった時代から、生活を維持するための金銭管理が必要となる時代の到来です。 最初に大きな変化が見られたのは、ウィンタースポーツを楽しんでいた観光客の減少。 遠方まで出向いて娯楽を楽しむ金銭的な余裕がなくなり、ピーク時には賑わいを見せていたゲレンデも徐々に閑古鳥が鳴くような光景へと変わります。 それに伴い、当時高級と言われたマンションは老朽化し、資産価値がなくなりほぼ「0」という時代を迎えてしまいました。 バブル全盛期の金額は何だったのかと思うほどに暴落は留まることを知りませんでした。 子供たちは成人し利用頻度も年に数回。 なかには1度も利用しない事も多くなってきました。 しかしそのような状況でも、マンション管理費や固定資産税の支払いなどは当然にかかります。 もちろん修繕費用は所有者負担となるため、所持しているだけでも支出が増えるお荷物状態となってしまったのです。 暴落の最大の原因は、当時設定され今も変わらない高額な管理維持費です。 バブル崩壊後に物件を手放すことができた所有者もいた中、現在も購入者が見つからずに売却に苦戦している所有者も多く見られます。 売却物件数が多いけれども買い手が少ない。 そのため、マンション価格の値下げ競争がおこり価格が暴落する事態となってしまったのです。 そして今でも管理維持経費から逃れたいオーナーが続出しているのも事実です。 問題のマンション管理費ですが、値下げをさせることも可能です。 しかし、築年数の古い物件では積立金より修繕費用が上回っているため実現できないケースや、組合員である所有者が高齢となり亡くなってしまい、連絡を取ることが出来ないというケースも発生し値下げ決議さえままならないマンションも多く見られます。 所有している事がステータスとしてもてはやされた時代を経て、リゾートマンションはものの数十年で価格が暴落したことにより所有の価値について議論されるようになってしまったのです。 そのため、当時の販売価格から比べて激安表示の物件に興味をひかれ、中古のリゾートマンションの購入を検討している人も多く見られます。 築39年で12階建ての1LDK(39. 価格だけ聞けば、何も考えずに思わず購入を即決したくなってしまいます。 しかし、あまりにも破格の販売価格であることに疑問を持つ方も多いはずです。 実際にこの物件購入した場合の費用について調べてみましょう。 <格安リゾートマンション例:トーコー湯沢> JR越後湯沢駅から徒歩約10分に位置する「トーコー湯沢」。 間取りはワンルーム、1LDK、1Kなど複数対応あり、価格も最低価格約10万円〜約80万。 駅近の物件ではありませんが、駅から離れていることによって静かな環境で過ごすことが可能になっています。 共有スペースには温泉大浴場とサウナの設置はありますが、プールやスポーツルームなどの設備は設置されていません。 現在販売されている物件を例に、年間にどれくらいの支払いが必要になるかを見ていくことにしましょう。 まず最初に確認するのは、購入にともない発生する初期費用です。 これは物件購入時(又は購入後1年以内)に支払いが必要になる「登録免許税」「不動産取得税」「仲介手料」です。 修繕積立金はマンション内の共有スペースや改修工事費用として利用される費用です。 築年の古いマンションは修繕が多く発生するため、購入前に購入時における積立状況と修繕履歴を確認することをお勧めします。 その他、水道や光熱費の温泉使用などの基本料も必要になります。 これらは、マンションを利用する、しないに関わらず支払うことになる金額です。 さらに必要になるのが、税金です。 個人が所有する土地や建物に対して「固定資産税」の支払いが必要になります。 税額については、土地の評価価格に対して1. 自治体別に設定される評価額のため、エリアごとに異なるということも知識として知っておくと良いでしょう。 また、湯沢町では住民に対して町県民税など地域特有の税金が存在します。 ここまでの金額を合計してみると、初期経費が約401,500円、毎月の固定経費が約32,657円必要になることがわかります。 10万円の物件は、あなたにとって「安い物件」ですか?それとも「高い物件」ですか? 永住など長期に利用するのであれば安い買い物をしたと考えられますが、年に数回しか利用しないのであれば、ホテルなどに宿泊した方が費用対効果が良いのではないでしょうか。 別荘であれば好きな時に行き、チェックアウト時間も気にせずに過ごせますが、利用状況次第では、高額の維持費だけ支払って、財布の中身を苦しめるだけとなってしまいます。 もしこれらのリゾートマンションが民泊など宿泊施設として貸出し出来れば多少の収入も見込めますが、民泊新法制定後は容易に貸すことが難しくなっています。 1LDK、2DK の間取りの物件が販売されており、約450万円前後で購入可能の物件となっています。 共有スペースには、温泉大浴場やサウナをはじめ露天風呂なども充実。 間取りは2K、2DK、3LDKと部屋数の多い物件が非確定販売されており、約70〜270万円前後で価格の設定がされています。 駅近物件ということもあるので、周辺エリアには飲食店も充実しているため利用時には立地の良さを感じることができるでしょう。 共有スペースとして温泉大浴場はありますが、プールやスポーツルームなどは設置されていません。 現在販売されている物件は、いずれも1Kではありますが販売価格は約15万円〜120万円となっています。 共有スペースは温泉大浴場で、プールやテニスコートなどの設備は完備されていません。 1LDK、2LDKの物件は、約760万円〜1,180万円という価格帯になっています。 共有スペースは、温泉大浴場・サウナが無料で使用が可能で、スポーツルームの設備も完備しているのが特徴。 民泊は主に欧米では定着している宿泊スタイルです。 ここで少し、民泊マーケットについて解説しましょう。 約5年前、日本にLCC(格安航空会社)が誕生し、海外からの旅行客が急激に増加しました。 昨年2018年の訪日外客数は3,119万人。 これまで大多数は韓国・中国・台湾・香港でしたが、現在はあらゆる国の旅行者が日本に訪れています。 東京オリンピックが決定し更にインバウンド(外国人が日本に訪れる観光客)人口が右肩上がりに増加しています。 そんな状況の中、問題となったのが宿泊施設の不足です。 日本の歴史文化は勿論、何よりも安全な国ということがSNSなどを通して世界に知られ、桜の季節の花見客をはじめ、温泉・グルメ・サイクリング・スキーなど様々な目的で日本を訪れる外国人観光客が増え続けています。 この様な状況の中、新たにあらわれた宿泊スタイルが民泊です。 民泊とは、マンションや1戸建ての住宅オーナーがバカンスなどで不在にする間、宿泊施設として観光客に有料で貸し出すと言う、日本人にはあまりなじみのない宿泊形態です。 アメリカのAirbnb(以下、エアビーアンドビー)」などのインターネットサイトが日本に上陸し、長期滞在を好み、ファミリー志向の高い外国人観光客を取り込み ビジネスホテルにも勝る価格を武器に急成長をとげたのです。 リゾートマンションのオーナー達も、このビジネスモデルを知り、宿泊広告を開始し、今までお荷物と言われたマンションから収益を得ることが可能となったのです。 リゾートマンション内で起こる様々な問題が要因です。 例えば、日本の習慣がわからない外国人宿泊客が、夜遅くまでお酒を飲み騒ぎ居住者との騒音問題をおこしたり、ごみ処理のルールを守らないなど衛生管理の問題も起き、日本人にとって民泊事業に悪いイメージを作ってしまいました。 それ以外でも、地元のホテル協会からも低価格宿泊させる民泊は営業妨害であるなどの反対運動も起こりました。 そのため、国は民泊に対する法律規制を設けたのです。 この規制後、マンションでの民泊利用の有無を管理規約で決定し、宿泊施設として利用するためには届け出が必要となりました。 管理組合としても、民泊を受け入れて不特定多数の外国人観光客が施設内を自由に利用し、様々なトラブルが起こることは、所有するマンションの不動産価値が下げる恐れがあります。 そのため、ほとんどの組合は民泊申請を行いませんでした。 仮に許可をとったとしても、1年間に宿泊提供できる日数を180日以内に制限され、以前のような収益が見込めなくなったことも大きな要因の1つです。 住宅宿泊法制定前のエアビーアンドビーの登録件数は6万2,000件。 制定後は1万3,000件にまで激減しました。 その影響からか、せっかく増え始めた観光客の増加に歯止めをかけてしまったようです。 そこで今注目されているのが、日本初!民泊客を対象に1年間365日宿泊運営ができる「収益型別荘 パーパスリゾート 越後湯沢 蔵」です。 外国人はもちろん、民泊客をターゲットし、別荘を所有しながら、365日宿泊施設運営ができる、日本初の別荘スタイル。 「収益型別荘 パーパスリゾート 越後湯沢 蔵」が誕生しました。 これまでのリゾートマンションと大きく異なるのは、オーナーが利用していない期間は宿泊施設として最大限に活用できる収益型の別荘物件であることです。 不動産業社で運営管理会社である「株式会社マイプラン・エス・テイ・コーポレーション」が物件を宿泊施設目的で新築し、旅館業登録をつけて販売するため、365日宿泊運営が可能になります。 一般的には、リゾートマンションを購入した場合には民泊として利用することは難しく、収益を得る事はできません。 「収益型別荘 パーパスリゾート」ならオーナーは事前に利用日程を予約し無料で宿泊することも可能です。 利用しない期間は宿泊施設として運用し、宿泊客から収入を得ることが出来るのです。 支出だけがかさむリゾートマンションとは違い、収益を得ることができるのが最大のメリットと言えるでしょう。 54㎡〜117. 土地価格の相場は約560〜769万円、建物の広さに応じて1,440万円〜1,690万円(税別)で販売します。 なかには、オーダー建設が可能な土地もあるので、オーナーの希望に合わせてプランニングも可能となります。 63㎡ 建物プラン K04 TYPE 購入例 それでは、販売価格1,980万円 B棟をモデルに詳細をご説明しましょう。 土地面積が93. 63㎡、建物はK04の延床面積は62. 10平米、2LDKタイプです。 土地が540万円、建物が1,440万円で合計1,980万円(税別)となります。 最大収容人数は8名(宿泊推奨人数は7名)。 伝統的な蔵建築をイメージしているこの物件は、外国人に人気の畳の部屋もあり、落ち着いた雰囲気でゆったりとした時間を過ごすことができる内装になっています。 建築プランも事前に相談できるので、大型犬専用の犬小屋やバーベキュー設備やジャグジーなど、オーナーの希望に合わせてオプショナル工事が可能となります。 建物には暗証番号が自由に遠隔から変更出来るスマートロックや、防犯カメラも設置されているため管理面も安心です。 まさにオーナー志向の理想の別荘ライフが実現できるでしょう。 宿泊人数の設定としては家族連れや複数人の宿泊を想定し、4名が利用した場合を例にシミュレーションを行います。 ただし「光熱費」や「消耗品(洗剤等)」など実費経費は除外しますのでご了承ください。 3,800円x4名=15,200円を1棟当たり1泊の宿泊収入で想定します。 1年間365日 満室稼働(稼働率100%)の場合の客室収入は、1棟の収入想定 15,200円 x 365日で、最大収入は約554万円となります。 2018年度は61%となり、現行の調査手法になった10年第2四半期以降、上昇傾向にあり、いずれの宿泊施設タイプでも最高値を記録しています。 地域別では、34の都道府県が前年の客室稼働率を上回る結果となっています。 勿論、収入は宿泊施設の稼働率により変動あります。 オーナー収入は年間233万円が見込めます。 上記以外に、宿泊運営に必要な消耗品費、家具、家電、キッチン用品、町内会費などが別途必要となります。 宿泊日数におきかえれば約80日宿泊稼働すれば良いのです。 これが実現できれば、将来別荘はダダで持つ時代が見えてくるでしょう。 昨今の低金利時代を考えると、別荘を利用しながら収益が入れば十分。 更に少額でも収入が入れば尚良しと、考えられるのではないでしょうか? 中古リゾートマンション VS 新築収益型別荘のコスト比較!! それでは、同規模の「従来型中古リゾートマンション」と、新築の「収益別荘 パーパスリゾート」のコストシミュレーションを比較してみることにしましょう。 1K、1LDK、2DKの間取りの物件が売却されており、最低価格68万〜最高価格340万円と価格帯に幅のある物件となっています。 共有スペースは、源泉かけ流しの温泉大浴場やサウナ、無料で利用可能なスポーツルーム・テニスコートなどが充実。 ただし、収益型別荘は購入後、宿泊収入が管理維持費用を上回れば、管理費を支払うこともなく別荘が所有出きるばかりか、稼働率によって利益が生まれる仕組みになっています。 別荘オーナーである期間が長期になればなるほど利益を得る可能性が生まれる事になるでしょう。 パーパスリゾートならではの稼働率を上げるための秘策とは?専属の旅行会社が予約から販売を完全サポート!オーナー様は手間いらず 観光客が急増している越後湯沢町とはいえども、自分が別荘オーナーとなった時にどれ程の宿泊者を集客できるのかが、一番の不安要素となるでしょう。 仮にオーナー自身が宿泊施設の運営をすると、お部屋の家具の設置から部屋の写真撮り、広告作成、予約サイトへの登録、予約管理、クレーム対応など様々な作業が必要になります。 今回発売される「収益型別荘 パーパスリゾート越後湯沢 蔵」は、専属の旅行会社が、そんな不安を解消してくれます。 運営会社「マイプラン・エス・テイ・コーポレーション」の系列の旅行会社「株式会社 パーパスジャパン」がインバウンド事業も開設。 パーパスリゾートの予約から販売まですべての業務をおこないます。 宿泊施設の販売だけにとどまらず、家族旅行、社員旅行、気の合う仲間と趣味の旅、スポーツ合宿など国内外を問わず多くの宿泊客を取り扱っていきます。 建物完成から1年間は管理維持費に相当する80万円の収益が保証される安心プランです。 ただし、このプランの場合には、オーナー宿泊時も一般宿泊客と同じ宿泊費・クリーニング代を支払うことになります。 この場合は、客室が埋まらない状態でも、80万円が保証となりますが、稼働率が高く客室収入額が高い場合でも、その金額以上の収入を得ることが出来ませんのでご了承ください。 越後湯沢に観光客が急増中!データから見る観光ビジネスの未来は? 大自然の魅力がコンパクトに詰まっている湯沢町。 春夏秋冬を通じて、越後湯沢周辺の観光エリアでは自然体験やスポーツを満喫することが可能です。 野球場・サッカー場・テニスコートなども充実しており、合宿などを行うには最適なロケーションとなっています。 季節の風物詩でもある桜のお花見は、遠方から訪れる方も多いほど人気の景色となっています。 もちろん、新潟県が豪雪地帯であることからも、スキーやスノーボードなどのウィンタスポーツも盛んです。 冬ばかりが注目されがちですが、夏を迎えると新緑の木々が美しい山でのトレッキングやハイキングも見逃せません。 そしてなんと言っても、このエリアの良さは美味しい水と地元ならではの料理。 水が綺麗であることから農作物の収穫も良好で、豊かな環境で育てられたコシヒカリは日本屈指の米として知られており、「八海山」などの人気の地酒の生産も行われています。 都会の喧騒から離れ、心穏やかな時間を過ごすことができる湯沢町。 年間を通じて様々な体験を私達にさせてくれることでしょう。 そのような時代の流れのなか、2016年から新潟県では外国人観光客向けのサービスや観光プランの提供を開始する取り組みが行われています。 湯沢町の魅力といえば、豊かな自然が最大の魅力です。 JR東日本のグループが運営する駅前スキー場「ガーラ湯沢」など、気軽にウィンタースポーツを楽しむことができるエリアとしての認知度も高いため、様々な人々から旅行先として選ばれています。 近年では、国策で冬季オリンピックの開催に伴い スキーやスノーボードのブームが到来し中国からの来訪者の増加目立ちます。 この事は、グラフのデータからも読み取ることが出来ます。 越後湯沢は、密かに海外でも人気のエリアとして注目されています。 2011年には一度客足が遠退いたものの年々観光客の増加が期待される地域である事は間違いないでしょう。 都会の喧騒から離れてゆっくりと自然に囲まれた生活を楽しみたい人や、定年退職後に退職金を利用して新たな居住地として越後湯沢を選ぶ人が増加しているようです。 新潟県においては、移住相談件数1位の長野に続いて全国2位。 移住地域ランキングでは全国5位(NPO法人ふるさと回帰支援センター)となっています。 人々が再び新潟県に集まり始めているようです。 四季の美しい景観を満喫することができる湯沢町は、時間を持て余してしまうことがない程に魅力がたくさんあります。 満天の星や、木々に囲まれながら川沿いを散策するなど、年齢問わずに自然と触れ合える機会が多く存在していることも見逃せません。 湯沢町では、「住宅取得支援」や「賃貸住宅家賃等支援」のような移住・定住者向けの制度が整えられています。 充実した施設が魅力のリゾートマンション、戸建て住居など生活サイクルに合わせて選択することができます。 運営会社である ㈱マイプラン・エス・テイ・コーポレーションは約30年、新潟での田舎暮らし物件を販売しています。 (タイアップ記事についてのお問い合わせは、まで).

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越後湯沢10万円リゾートマンションの実態!民泊可能・新タイプの収益型別荘も紹介!

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コンドミニアムとリゾートマンション 突然ですが、コンドミニアムという用語を聞いたことがありますか? コンドミニアムとは、アメリカでいうところの分譲マンション・分譲ホテルのことをいいます。 つまり、キッチンや洗濯機など生活用具が備え付けられた宿泊施設のことで、また、ホテルなどの客室タイプでそのような設備のあるもののことを指します。 コンドミニアムは、1980年代頃からハワイなどのリゾート地にマンションを持つ日本人が増えたことから使用されるようになった用語でもあります。 そして同じ分譲マンションでも、これと似て非なるものに「リゾートマンション」が挙げられます。 リゾートマンションとは、避暑地 軽井沢など や温泉街などのリゾート地に、別荘用途として建てられた分譲型マンションのことをいいます。 このリゾートマンションは、上述したように別荘として利用されるので、眺望や静けさなどといった、ゆったりと過ごすのに良い環境が重視されています。 そのためか、短期滞在を目的とした住居の集合体である別荘地には、商業施設や医療施設は見当たらず、生活環境が整っているとはいえません。 この点が他の分譲型マンションとは異なる部分であるといえるでしょう。 リゾートマンションの投資には注意したいそのワケ 広大な敷地が広がる別荘地には温泉やプール、テニスコートなど、自由快適な空間を満喫できる魅力が満載です もちろん場所によりますが。 その反面、それら施設の維持費や管理費がかかるといった難点も見受けられます。 リゾートマンションが流行したのは1970年代後半頃で、1980年代後半から1990年代初頭のバブル期にはスキーブームと重なったこともあり、爆発的な人気を博しました。 ですがバブル崩壊後、建設ラッシュで儲かっていたデベロッパーたちも建設事業から手を引き、リゾートマンションの需要は地に落ちるように下降していきました。 そのため現在売りに出ているリゾート物件は、比較的安価であるといえます。 しかしだからといって、リゾートマンションには容易に手を出してはいけません。 なぜなら、以下のようなマイナス要因が考えられるからです。 維持費の設定が高額である 先述したように、リゾートマンションには豪華な共用部分 温泉やテニスコートなど が付随しています。 そのため通常のマンションに比べると、管理費や修繕積立金などの維持費が高く設定されている場合がほとんどです。 自身が物件を買い取って所有しているのであれば、毎月管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。 物件のオーナー デベロッパー も、買い手が見つからなければ同様の負担を強いられます。• 管理状態の維持が難しい 冒頭において、リゾートマンションは分譲型マンションであることを説明しました。 つまり通常のマンションと同様、住民全体で組織する管理組合を設立して、物件の維持を行います。 しかし通常のマンションと違ってリゾートマンションは別荘用途として利用するため、全ての住民が別荘地に常駐しているわけではないのが特徴でした。 そのため管理組合を設立したとしても、住民の意見がこれに反映されにくく、管理はずさんとなることが容易に想像されます。 結果、建物の劣化は進み、修繕費などの維持費だけが積み重なっていくといった悪循環が続きます。

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【アットホーム】越後湯沢駅の中古マンション購入情報(新潟県)

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格安のリゾートマンションは「買い」? 近年、リゾートマンションが格安で手に入るようになりました。 例えば、軽井沢では100万円程度、富士山麓地域では50万円程度、さらに湯沢や熱海では10万円台で購入できるリゾートマンションがあります。 バブル時代には数千万円もしたリゾートマンションが、その当時の10分の1、ひいては100分の1の価格で売られているので、一見「買い」のように思われます。 実際バブル時代に現役ばりばりで働いて、リゾートマンションで暮らすことを夢見ていたような団塊世代の人々には、リゾートマンションを購入する方が多いようです。 しかし、本当に「買い」と言って良いのでしょうか。 結論から言うと、不動産投資として買うことはお勧めできません。 築年数は重ねたものの同じ不動産が100分の1程度の価格で売られるのには必ず理由があります。 その点を踏まえて以下でリゾートマンションについて徹底解剖していきます。 格安リゾートマンションに潜むリスク リスク 格安リゾートマンションに潜むリスクを確認していくことで、本当に「買い」なのか判断していきましょう。 具体的には以下のリスクが存在します。 維持費が高い リゾートマンションが格安で売られているからくりの一つとして、買うときは安いけれど維持費が高いので、実際に支払う合計金額は高くなるという仕組みがあります。 リゾートマンションには温泉やプールなどの共用施設が備わっているものも多く、それらを維持するには普通のマンションより多くの維持費がかかるのが一般的です。 老朽化等による修繕費 現在格安リゾートマンションとなっているような不動産は、築年数が30年以上のものが多く、老朽化しており修繕する必要があります。 そのため、修繕積立金を計画的に調達しなくてはいけません。 しかし、維持費が多くかかるため積み立てが不十分であったり、入居者が相続などによって不明となっていたり、支払いを拒否していたりするため、十分に調達できていない場合があります。 このような場合、住民は一時金として追加の修繕費を回収されます。 その一時金は、支払わなかった人の分を残りの人たちで補うもので、いつ返ってくるか分からないままになってしまいがちです。 現在は観光地として廃れている可能性 バブルの頃は観光地として栄えていたけれども、現在は廃れているという可能性もあります。 観光地として廃れてしまうと周辺の施設も撤退するようになるなど悪循環ができてしまいます。 このような場合、多くの人がその観光地の投資目的の不動産を手放すようになるので、供給過剰となり売却をしにくくなるリスク、賃貸として貸す場合は借り手がつかないリスクなどが存在します。 例えば苗場などは、スキーブームのあった80年代に高級リゾートマンション地域となっていましたが、現在はブームが去り数十万円でリゾートマンションが買えるほど廃れてしまっています。 一方、熱海は、バブル崩壊後は廃れた観光地になっていましたが、2015年には観光客数が大幅にV字回復するなど、復活の兆しを見せています。 一見廃れていると思われていても、復活する可能性がある観光地もあるのでしっかりと見極めるようにしましょう。 季節性が大きく安定した収入が見込めない リゾートマンションを購入して、家賃収入を得ようと考えている方も多いと思います。 しかし、リゾートマンションは季節性が大きい場所にあることが多く、安定した収入が望めないというリスクを考慮すべきです。 例えば、湯沢や苗場などの地域は、ウインタースポーツの利用者は多いものの、夏の利用者は極端に減ります。 また、海岸地域などのリゾートの場合は逆で、夏の利用者が多く冬の利用者が少ない地域となるでしょう。 このように、リゾートマンションは、収入が不安定であることがリスクとなっています。 管理状態が悪化している可能性が高い 一般的なマンションと同様にリゾートマンションでも住民全員で組織する管理組合によってマンションを管理することになります。 しかし、リゾートマンションの購入者はセカンドハウスとして購入する人が多いので、いつも全ての住民がいるとは限りません。 それゆえ管理組合に意見が反映されることが少なく、マンションの管理がずさんになりがちです。 たとえば、必要な修繕を先延ばしにしてしまうなどといったことが考えられます。 リゾートマンションは、地理的環境によって潮風や降雪の影響を受けることが多く劣化が通常のマンションより早くなりがちです。 そんな中で修繕を先延ばしにして劣化を進めてしまうと、市場価値は下がる一方です。 管理状態の悪化というリスクは、間接的に不動産投資が成功か失敗かどちらに転ぶかの分岐点になりうることを認識しておく必要があります。 一度購入したら売るのが困難 世の多くの投資家がそうしたリスクを認識しているため需要が少ないうえ、リゾートマンションは空き部屋が多く供給過剰なため、売るのに非常に苦労するというリスクがつきまといます。 売りたくなったときに売れないと、売れるまで高い維持費を払い続けなくてはいけません。 現在10万円などの激安で売られているリゾートマンションは、高い維持費を支払い続けることと売却額を安くして早く売り抜けることを天秤にかけ後者を選んだものと考えるべきでしょう。 このような状況になってしまったら、売却益は得られず、不動産投資としては失敗になってしまいます。 失敗例 リゾートマンションを購入することによって損をし、不動産投資が失敗してしまう具体例を見て、リゾートマンションのリスクを肌で感じましょう。 例となるリゾートマンションのステータス 湯沢地域におけるウインタースポーツ客を狙ったリゾートマンション 物件価格:60万円 維持費:4万円/月 修繕費一時金:200万円/約20年 家賃収入:15万円/月• 収入面 まず収入面を計算してみましょう。 リゾート地は季節性があるため、マンスリーマンションの形態を取ることが多く、通年で収入を得ることは期待すべくもありません。 この場合、冬季の12月~3月の4ヶ月程度借り手がつくと想定し、家賃月15万円なので年間での収入は60万円となります。 支出面 一方で、支出面を計算してみましょう。 維持費が月に4万円かかるとすると、年間では48万円がかかることになります。 さらに約20年に1度の大規模修繕の一時金として200万円程度支払わなくてはいけないことを考慮すると、平均すると年10万円ほどの支出がさらにかかっていることになります。 合計すると、年間での支出は約58万円となります。 収支の結果 収入と支出を合わせて考えてみると、1年ごとに多少の黒字となります。 どこが失敗なのか?潜在的な問題点 1年ごとに多少の黒字となるので成り立っているように思われます。 しかし、現実的に考えると問題点が存在します。 一つ目に、そもそも 確実に4ヶ月借り手がつくと考えられないことがあります。 年によっては雪があまり降らないことがあったり、ウインタースポーツへの関心が薄れたりすることによって、入居者の有無は不安定となるでしょう。 入居者がいない場合は、収入が0となり大きな赤字となります。 また、家賃価格を下げて入居者を確保したとしても、赤字になることは免れません。 つまり、不動産賃貸を行う段階では、赤字になる可能性が高いということが分かります。 二つ目が、 売却が困難であることです。 一つ目の問題点から、運営していても赤字が増えるので、売却してしまおうと考えるかもしれません。 しかしリゾートマンションが供給超過であることや経年劣化を考慮すると、購入価格より大幅に安い価格でしか売ることはできないでしょう。 つまり、売却益を望むことは厳しいということになります。 このように考えると、不動産賃貸をしていても赤字、売却をしても赤字となるので不動産投資としては失敗となることが分かります。 リゾートマンションの選び方 リゾートマンションを選ぶにあたっては、どのような目利きのポイントを持つと良いのか紹介します。 売却しやすいか まずは売却しやすいかという点がポイントになります。 というのも、先ほどの失敗例でシミュレーションしたように賃貸収入で利益をあげることは困難だからです。 売却しやすい物件としては、駅近である物件などがあげられます。 多少価格が高かったとしても売却しやすい物件を選ぶことがポイントです。 インバウンド需要がある地域か 近年、日本に来る外国人観光客が年々増加傾向にあります。 政府としても外国人観光客増加を目指していることから今後も増加傾向が続くでしょう。 外国人観光客の中には、日本のリゾート地を目当てに来る方も多くいます。 外国人観光客に人気のあるようなリゾート地は今後も廃れにくいと考えられるので、リゾートマンションを買う地域としてはお勧めできます。 修繕計画がしっかりしているか 失敗例で考えたように、修繕計画がしっかりしていないリゾートマンションでは、数百万円の高額な修繕費一時金を払わされるなどのリスクがあります。 このようなリスクを回避するために、修繕計画の書かれたリゾートマンションの管理組合の議事録を見るようにしましょう。 議事録を見ることで、修繕費積立金が順調に集められているのかを確認できます。 さらには、リゾートマンションの管理状態や、そこで起きている問題などについても確認できるので、購入の判断材料を増やすことができます。 議事録を見せてくれないリゾートマンションもありますが、購入申込書などを提出して購入意思を示すことによって、開示してくれるケースもあります。 購入申込書は正式な確約書類ではないので、議事録の確認後に購入を辞退することは可能です。 しかし、そこまでしても議事録を開示しない管理組合もあります。 すぐに議事録を見せてくれるようなリゾートマンションだけで物件選びをするというのも手段のひとつです。 数百万円の価格帯であるか 安い物件がお手頃に思えて数十万円の物件を買ってしまう方も多いと思います。 しかし、そのような物件にはなにかしらの大きな欠点があると考えるべきでしょう。 そのため、逆に大きな欠点がないと思われる数百万円の物件を買うことをお勧めします。 また、周辺の相場を徹底的に調べて、数百万円であっても周辺の相場より少し低い物件を買うのも賢い方法です。 なぜなら、そのような少し相場より安い物件は、なにかしらの小さなディスアドバンテージを持っていると考えられ、その点を改善して相場付近の価格で売っても売却益が望めるからです。 たとえば内装が古くさいことを改善したり、設備を新しくしたりすることによって市場価格は上がるでしょう。 しかしこの方法を行う場合は、徹底的にどのようなニーズがあってどこをそのリゾートマンションは満たしていないのか、そのニーズを満たすための費用と売却益は相応の価格となっているのかなどを徹底的に調査し、検討する必要があります。 大きな労力を要する仕事であることは覚悟しておきましょう。 以上でリゾートマンションを選ぶための目利きのポイントを確認しました。 これらのポイントは、素人がリゾートマンションを目利きする上で有効なポイントとなりますが、これだけでは全てのリスクを回避できるわけではありません。 実際に リゾートマンションを不動産投資の対象とするのは、不動産に対する知識が豊富で目利きに圧倒的自信のある玄人にしかお勧めできません。 しかし、賃貸収入を期待するのでなく、ご自身のレジャーのための滞在地としてフル活用する場合には、リゾートマンションは有用な物件となるでしょう。 まとめ 今回は、リゾートマンションのリスクを中心に解説してきました。 価格が安いというような近視眼的な視点では、まず投資としては大きな損をしてしまうことになるでしょう。 説明したリスクは価格に反映されず、長期的に響いてくるものが多いため、不動産投資に関する知識がなければ購入時には見落としてしまいがちです。 最低限の知識をつけ、長期的視点を持ってリゾートマンションを購入するようにしましょう。 > > 「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No. 1、入居率99. 5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。 グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。

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